共同财产未经共有人同意签订的房屋买卖合同是否有效

　　夫妻共同财产夫妻一方未经共有人同意签订的买卖合同的效力争议。在司法实践中，经常遇到夫妻一方以其他共有人擅自处分共同财产为由，主张其他共有人对外签订的二手房买卖合同无效的争议。那么，夫妻共同财产，夫妻一方未经共有人同意签订的买卖合同是否有效呢?

　　对此类房屋买卖合同是否有效的争议，可分为两种情况进行处理。

　　第一，房屋产权登记在一方名下属于夫妻共同财产。在房屋出售时，因为其产权登记在夫妻一方名下的，基于不动产的公示、公信原则，买受人是有理由相信出卖人有权处分该房产的正当性，有理由相信出卖人系房屋的完全权利人。从合同法的鼓励交易、维护交易稳定的立法精神以及保护善意相对人的合法权益出发，买受人与出卖人之间签订的房屋买卖合同应认定为有效。至于其他房屋共有人或共同居住地其他成员的居住权益，由房屋所有权人负责保障。该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。卖方应该协助买方到房产登记机关办理该房产的过户手续，履行房屋买卖合同的附随义务，以实现合同的真正目的。但是，如果有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益，那么，买受人与出卖人之间签订的房屋买卖合同应认定为无效。

　　第二，房屋产权登记在夫妻共同名下的财产，在房屋出售时，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但由于是夫妻关系，买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，那么房产共有人不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，即买方。买卖双方签订的房屋买卖合同应认定为有效。

　　对购房人提出预防上述纠纷的建议：第一，应该审查购买房屋共有权状况，可通过委托律师去房管部门查询。第二，对房主已婚的，一定要配偶签署同意出售房屋的书面材料。第三，可以与房主签订定金合同，定金性质约定为立约定金，定金不得超过主合同标的百分之二十，后一旦合同被确认无效，买方仍然可以依据定金罚则要求房主支付双倍定金。