继承房产过户必须公证?

　　【案情回顾】

　　最近，最高人民法院公报2014年第8期公告了一起南京市的行政诉讼案件，在法律界、公证行业及社会上引起很大关注。有律师称，这一公报案例否定执行了23年的继承房产、赠与、遗赠房产过户需要办理公证才能过户的做法，影响极大。

　　XX市XX区AA大道BB号CC花园DD室房屋所有权人为曹某某。2011年5月23日，曹某某亲笔书写遗嘱，将该房产及一间储藏室(8平方米)以及曹某某名下所有存款金、曹某某住房中的全部用品无条件赠给一个名叫陈某某的女士。2011年6月22日，曹某某去世。

　　之后不久，受赠人陈某某准备办理房屋所有权转移登记，但被拒绝。当陈某某再次申请办理房屋所有权转移登记时，南京市江宁区住房和城乡建设局(以下简称江宁区住建局)以“遗嘱未经公证，又无‘遗嘱继承公证书’”为由，答复不予办理遗产转移登记。

　　为此，陈某某向当地法院提起诉讼，请求要求法院确认被告江宁区住建局拒为原告办理房屋所有权转移登记的行为违法。“这个诉讼实在属于无奈之举。”陈某某的代理律师李某某接受成都商报记者采访时称，陈某某与立遗嘱人曹某某属于恋爱关系，由于曹生前没有其他法定继承人，于是通过立遗嘱的方式将自己的财产留给了恋人陈某某。

　　“在第一次被拒绝过户登记后，陈某某也去申请了公证，由于找不到曹的法定继承人，遗嘱公证办不了。”李某某律师说，无奈之下，陈某某只能选择行政诉讼，起诉江宁区住建局不作为，要求其办理过户登记。

　　【法院说法】

　　办案法院：“联合通知”不能作为依据

　　双方争议焦点集中在了1991年司法部、建设部联合下发的“联合通知”的效力问题上。江宁区住建局之所以拒绝为陈某某办理登记，其依据正是这份“联合通知”的第三条规定：要求受赠人必须持“赠与公证书”或“赠与合同公证书”及相关手续，才能为其办理过户登记。

　　经过审理，XX区法院认为，这份“联合通知”不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，且与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。据此，法院判决江宁区住建局限期为陈某某办理过户登记。

　　此案进入二审后，由于住建部门撤回上诉，一审结果就此生效。

　　“判决生效后，XX区住建局很快就办理了过户。”李某某律师介绍，案件持续了两年多，在诉讼过程中，法院也多次协调，希望住建部门能主动把过户登记给办了，但住建部门一直不办理，法院最终下达判决书，认定住建部门要求公证依据的“联合通知”违反法律规定，不能成为必须公证的依据。律师说，陈某某案件的胜诉，引起了南京当地的广泛关注。

　　【法官说法】

　　最高法院：“联合通知”与法律相抵触

　　办案法院法官:“联合通知”人为增加负担

　　朱某法官指出，“联合通知”属于规章以下的规范性文件，其效力低于《物权法》《继承法》及《房屋登记办法》，不应将“联合通知”规定的与上位法相抵触的内容作为继承房屋所有权转移登记的法定要件。“更何况行政行为的实施还应合乎合理性要求，‘联合通知’将遗嘱公证作为继承房屋所有权转移登记的法定要件，在人为增加相对人负担的同时，不适当地减轻了房地产管理机关在办理登记手续时的审慎审查义务及其应承担的责任，有悖合理性原则。”朱某表示。

　　最近，最高人民法院公报2014年第8期公告了这起行政诉讼案件，并引发关注。最高法院以“裁判摘要”的形式阐明如下：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，且与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。