房产的继承与赠与

房产继承是指按照《继承法》的规定，把被继承人所遗留的房产转归继承人的行为。继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。      

一、继承应当在被继承人（在房产继承中就是遗留下房产的人）死亡后才能发生。这是继承的首要条件。     

二、继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的继承人。这是继承的第二个条件。     

三、遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。这是继承的第三个条件。    

《继承法》将继承人分成两个继承顺序：     

第一顺序：配偶、子女、父母；     

第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。     

继承开始后，先由第一顺序的继承人继承，没有第一顺序继承人继承（包括没有第一顺序继承人及虽有第一顺序继承人但全部放弃或丧失继承权的，才由第二顺序继承人继承）。     

在我国，继承的种类通常有法定继承和遗嘱继承：     

 一、法定继承：是指直接按照法律规定的继承人范围、继承顺序、财产分配原则进行的一种继承，也是在日常生活中最基本、最常见的一种继承方式。     

二、遗嘱继承：是指按照遗嘱人生前所立的遗嘱确立遗产的继承人及遗产处理的一种继承方式。     

法定继承和遗嘱继承，继承人都必须是法律规定的继承人，不能为其他的个人或者集体。    

遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。     

房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。根据有关法规的规定，受赠房屋须提交房屋所有权证、赠与合同等书面证件，到房地产管理机构办理正式的房屋所有权转移登记手续后，房产赠与行为才具有法律效力。受赠人也只有经办理登记手续后才能取得房屋的所有权。     

一般来说，房屋赠与手续主要经过以下几个步骤：     

一、赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。     

二、二、房屋赠与的当事人凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。     

三、办理公证。根据司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，房屋赠与必须办理公证。目前，我们南京市规定除同一户籍的直系亲属之间赠与外，一律需出具经公证机关公证的赠与书。     

四、办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交下列证件：１、申请书；２、身份证件；３、原房地产产权证；４、赠与书及公证书。     

五、赠与人将房屋交付受赠人。这里的交付要以办理房屋产权转移登记为准。     

另外还有一种特殊的赠与形式：遗赠。

赠是指自然人通过遗嘱的方式，将其遗产的一部分或全部赠与国家、社会或者法定继承人以外的自然人的一种民事法律行为。遗赠是赠与的一种特殊形式，接受赠与人是法定继承人以外的人或组织。