不同类型的房产在离婚时如何分割？

   不同类型房产如何分割在离婚时，对大多数家庭来说，房产往往是最主要的争议财产。由于婚后夫妻任何一方购买的房产都属于共同财产，因此争议并不多。但婚前购房、父母出资购房、承租公房、拆迁安置房等“特殊”房产，往往分割时权益不易厘清。此外，由于恋爱、同居关系的终结，有时也会涉及房产分割问题。  笔者根据相关法律规定及司法解释，对一些常见的容易引发争议的房产情况作了一番梳理，以便读者参照适用。 结婚用房如何分割  婚后购买的房屋，不论是一方出资还是双方出资，也不论是登记在夫妻一方名下还是登记在夫妻双方名下，都属于夫妻共同财产。但婚前购买房屋的分割情况，实践中如何处理就复杂得多，具体而言可以分以下几种情况：

　　（一）婚前一方出资购房，登记在己方名下，如何分割？  对于这种情况，房屋属于登记方婚前个人财产是没有任何异议的。但是容易混淆的是何为婚前出资购房，是以签订房屋买卖合同为准还是以产权证的办理为准？经常有人咨询：婚前签订房屋买卖合同，但是婚后付款或者办理产权证，这种情况下算婚前购买吗？实际上对这个问题，按照上海市高院的解释，购房是婚前还是婚后主要看购房合同的签订日期是婚前还是婚后，婚前签订的就属于婚前购房，属于个人财产。  本项中另外一个容易让人混淆的是，婚后还贷部分和增值部分是否属于夫妻共同财产。按照司法解释的规定，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产，同样的，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚财产分割时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于夫妻一方清偿的部分，应当予以返还。同样的道理，婚后房产升值的部分也属于个人财产（成都婚姻律师网）。

　　（二）一方婚前出资购买，登记在双方名下，如何处理？  一方出资，并登记在两人名下的房产，原则上离婚时应该作为共同财产均等分割，但是在婚姻关系存续时间较短或婚后未共同生活等特殊情况下，法官也可能酌情确定具体分割份额。

　　（三）双方婚前出资，登记在一方名下，如何分割？

　　1、双方共同出资购房，登记在一方名下，如果最终未能结婚的，在双方没有特殊约定的情况下，仍然应当确定该房屋系登记方一方个人财产，在分割时应当判令登记一方返还另一方的出资份额。

　　2、如果双方办理了结婚登记手续，对于产证登记在一方名下，但夫妻中另一方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。 3、如果双方办理了结婚登记手续，同时一方不仅能够证明出资，还有证据证明双方的出资是基于双方均认可所购房屋为共同所有的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。  （五）婚前共同出资，登记两人的名字，如何分割？ 1、对于最终未能结婚的，应当判令双方按照出资比例进行分割。 2、如果已经登记结婚了，那么应当按照夫妻共同财产对待，分割时均等分割。  （六）婚前一方出资购房，另一方出资装修，产权登记在一人名下的，如何分割？  对于装修的出资如何认定是处理房产分割的难点，一般来说一方的装修出资不能视为取得房屋的对价，不改变房屋的产权，仅仅认为是一种法律上的添附行为，房产认定为登记一方的个人财产，对于添附的价值应当以现金的方式予以返还。 父母出资房的分割  眼下父母为子女购房的情况非常普遍，子女双方的父母经常是购房的实际出资人，然而往往是登记在子女的名下。如果婚前出资并将房产登记在己方子女名下，法律上不会产生什么争议，容易产生争议的是下面两种情况：  （一）婚后父母一方出资，产权登记在己方子女名下，离婚如何分割。  由于按照婚姻法解释二的第22条规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。历来对于这条的理解是众说纷纭、莫衷一是，2004年上海市高院对于这个问题给出了明确的解答：对于夫妻婚后，父母出资购买房屋，产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有。  （二）一方父母婚后出资，登记在小夫妻中非子女一方名下的，除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般应认定为向双方赠与，房产属于夫妻共同财产。  实践中还有一种情况，就是一方父母出资登记在小夫妻两人名下，被认定为夫妻共同财产。但双方进行财产分割时，一方会突然拿出借条来说明，父母的出资属于借款。（成都离婚律师网）