离婚后如何处置婚前房产（一）

    婚前买的房，离婚之后如何处置，这往往会成为离异夫妻财产争议的焦点所在。当爱情走到尽头，财产分割在所难免，房产作为家庭财产中最重要的组成部分，自然是双方最受关注的地方。而与此同时，新《婚姻法》对“婚前财产”做出了更为明确的规定，因此使得这种情形的房产在分割过程中变得更为复杂。

　　加之目前房价不断高涨，对于普通购房者来说，即使在婚前买房，也很少有人能够做到一次性付清所有房款，因此婚前买房，婚后共同负担房贷的情形还是会普遍存在。那么，万一感情不合而离婚，这种房产该怎样分割?在此，记者就此类问题采访了法律专家。

　　婚前房产分割存争议

“虽然是婚前买的房，但在离婚之后增值部分应该怎么处理呢?”　　

王女士在电话里告诉记者，她的一位好友婚姻面临解体，双方在其他财产分割方面都没有异议，但却在房产上却“卡了壳”。原来这套房产是她好友在5年前买的，其时尚未成婚。好友婚后男方并未买房，因此就住在女方家。5年过去了，房价飞涨，原来70万元买进的房产，已经涨到了200万元左右，在此期间，两人共同还清了剩余的40万元按揭贷款。男方也承认房产确实应该归女方所有，但同时认为自己为归还房贷做出过贡献，因此除了要求归还共同还贷的按揭款部分之外，还要求分享房产增值部分。

　　其实，我们有理由相信并非只有王女士的朋友碰到这种情形。据了解，婚前买房并不少见，但由于房产是个人资产中的大宗投资，因此绝大多数人都无法做到一次性付款，而需要借助银行的力量，而且贷款期限较长，超过十年者比比皆是。于是在婚前买的房，往往在婚后是夫妻双方共同还贷。

　　虽然新《婚姻法》将婚前个人所购房产划入“婚前财产”，但实际上，离婚之后如何处置这类财产，仍然存在一些争议。比如前文中提到的配偶一方到底是否可以分享房产增值部分收益，目前存在分歧，主张不能分享的和适当补偿的意见都存在。

　　房产分割以“登记”为准

　　婚前买的房，离婚后到底怎么分呢?

　　专家表示，应视双方出资情况以及不动产权利登记等情况来具体进行分析。大体上可以分为以下几种情形，第一种情形是双方共同出资购买、登记在双方名下，第二种则是一方出资、登记在双方名下，第三种是一方出资、登记在一方名下。考虑到本刊之前曾讨论过恋人共同出资购房分手如何处理的话题，而第一种与此有类似的地方，所以在此不再展开解析。

　　对于后两种情形而言，第三种情况居多，一般是一方出资、并登记在自己名下，因此这里面同时会涉及到“婚前财产”范畴，故使得财产的分割变得较为复杂起来。当然，第二种情况也存在。

　　那么，对于一方出资购房的情形，离婚时如何分割呢?下面结合具体案例来分析。

　　情形一：双方登记“对半分”

　　对于一方出资，双方都登记的情形，专家表示会视为夫妻共同财产。

　　案例1：朱先生与徐小姐与2006年夏天登记结婚。在半年前，朱先生花了80万元购买了一套两房，为了向徐小姐表达自己的爱意，他在房产证上加上了对方的名字。两年后，终因性格不合，两人婚姻走到了尽头。徐小姐提出平分一半房产的要求，而此时这套房产市值达180万元，遭到朱先生拒绝。但无奈房产证上写有两人的名字，虽然朱先生极力证明房产系自己出资购买，但于事无补。

　　律师解答：“根据不动产的登记制度，只要房产证上出现了名字，他(她)就有份。”上海联业律师事务所马永健律师如是说。他认为，对于上述情形，不管徐小姐是否出资，但房产证上已经登记了她的名字，则该房产应为夫妻共同财产。至于如何分割，可视具体情况而定，如未约定按份共有的，可认定为共同共有，即人们常说的“对半分”。不过，马律师同时表示这也并非绝对，对于这种情形而言，还会适当考虑到出资人的具体情况，因此离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。

　　情形二：“婚前财产”需还钱

　　婚前以个人名义买房并申请按揭贷款，并登记在自己名下的，离婚之后需向对方返还已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分。

　　案例2：2004年春，吴先生购买了一套三房并登记在自己的名下，总价70万元，申请按揭贷款40万元，是年冬天与刘小姐结为夫妻。5年来两人共同偿还了剩余的按揭贷款，但他们的婚姻没能持续下去。至于房产如何处理，两人没有找到统一的答案。

　　律师解答：对于婚前以个人名义买房并申请按揭贷款的情形，如果房产证上只登记在一个人的名下，那么该房屋仍为其个人财产，即人们常说的“婚前财产”。同样，按揭贷款为其个人债务，即使婚后配偶一方参与清偿贷款，但并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

　　还有一种情形需要注意，即房产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务，但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。

　　增值部分分配存争议

　　婚前以个人名义所购房产其增值部分是否应该平分，目前还存在争议。法律专家表示，对于婚前所购房产所产生的增值收益部分到底该不该让另外一方分享，还没有具体的法律条文对此做出相应的规定，因此这方面存在争议。

　　记者了解到，根据以前的一些具体案例来看，倾向于配偶一方并不享有对房产的所有权，因为房产的增值依附于房产本身，从法律关系上看也属于物权关系，属于基于物权的收益，故房屋的增值部分也应当由所有方个人享有。这也就是说，对于房产的增值部分而言，主张不平分的大有人在。
      但也有人提出了不同的看法。表示，从公平的角度来看，既然配偶一方在婚姻存续期间为房产增值做出了相应的贡献(比如共同还贷)，因此产权拥有方应当对其进行适当补偿。不过许海波同时承认，这种观点只是从道义上说应该如此，并没有法律依据。

　  目前对于婚前所购房屋增值部分的处理，也出现了同意补偿的情形。近期就有一对离异夫妻接受了这样的调解方案：产权所有方同意将房产增值部分与对方平分。

　　事先约定能减少纷争

　　专家表示，对于不明确的地方可以采取事先约定方式来规避争议。从我国《婚姻法》有关条款的规定中可以看出，我国夫妻财产制采用双轨制，即法定财产制和约定财产制，而且确立的是法定财产制为主，约定财产制为辅的夫妻财产制度。

　　因此对于一方出资、双方登记的情形，加上对方的名字是为了表达爱意，但是也别忘了保护自己的利益，因此专家建议可以事先约定，一旦离婚，房产可按照按份共有的方式来进行处理。至于对方占到多大的份额，可视具体情况而定，出资方可以适当提高自己的比例，以免“人财两空”。

　　还有一种情况则必须事先做出约定，如房产证上虽然没有登记，但婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资购房的。只有在双方共同做出约定的情况下，才会被认定为夫妻共同财产。分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割

  法院在处理离婚案件时，需要对夫妻双方的共同财产进行分割，在处理此类问题时，法院首先根据双方提供的证据，确定夫妻共同财产的范围。婚姻法规定：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：一是一方的婚前财产；二是一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；三是遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；四是一方专用的生活用品；五是其他应当归一方的财产。

　　在无法确定为个人财产或夫妻共同财产时，应推定为夫妻共同财产。

　　（一）公司股权认定。在认定与分割夫妻共同财产中公司股权时，对于夫妻一方婚前取得的股权和婚后以个人财产出资取得的股权，应认定为个人财产，离婚时归所有权人。夫妻双方婚后以共同财产出资而取得的股权，属于共同财产，离婚时要依法分割。

　　（二） 婚前财产的孳息及增值认定。对个人婚前财产的孳息及增值在婚后取得的应否认定为夫妻共同财产问题。婚后所得孳息、增值应区分不同情况处理，对存款利息，未经炒作的股票增值等婚后完全未付出劳动的，应认定为婚前财产。而对婚后付出了劳动的租金、经炒作后增值的股票等则应认定为夫妻共同财产。

　　（三） 房屋归属的认定。对夫妻婚后购买的商品房，应认定为夫妻共同财产。但此类房屋大都是通过银行贷款，以分期付款的形式购买的，尚未完全取得所有权。对于夫妻一方或双方的承租公房或通过房改取得产权的承租房，应根据不同情况分别处理。总的来说，应由承租人继续承租或判归承租人所有。

　　（四）知识产权的认定。由于知识产权权利本身的人身专属性不可能由他人包括权利人的配偶行使，因此，它不属于夫妻共同所得，只能归属权利人本人，不能作为夫妻共同财产来分割。而作为知识成果所产生的经济利益，是一种财产权，则应归夫妻共有，既包括已得利益也包括期待得到的利益。所以在当前的离婚案件中，对所涉知识产权也可以作为夫妻共同财产来分割。

　　（五）生产、经营所得收益的认定。在认定与分割夫妻从事生产、经营所得收益时，对婚前就开始从事生产、经营活动的夫妻，一方婚后所得收益的归属问题，首先，应当考虑这类经营收益在时间上的特殊性，依据权利义务一致的原则，将这种跨越婚前婚后两个阶段的经营收益定性为婚前个人财产与婚后夫妻共同财产的溶合。其次，应考虑经营在用途上的特殊性，夫妻通过经营所得的收益一部分用于维持和发展生产经营，对这部分经营收益，应根据经营者的情况而定。如果是由夫妻一方单独经营，或由一方与他人经营的，则应允许由从事经营的夫妻一方在生产经营需要的范围内拥有独立支配的权利。

夫妻财产制度，是有关夫妻财产的归属、管理、收益、使用和处分，夫妻债务的清偿，夫妻家庭生活等费用的负担，婚姻终止时夫妻财产的清算和分割，对外财产责任等的法律制度，是适用对象范围相当广泛的一项重要的财产制度。在私有经济等多种经济形式迅速发展今天，夫妻财产的内容和 形式都有了较大的变化，呈现出多样化、复杂化趋势，对夫妻财产制度问题的即时探讨，有着重要的现实意义。本文就夫妻财产制度有关问题提些初浅的看法与同行探讨。

一、共有财产制是法定夫妻财产制的主导制度

  夫妻法定财产制是法律直接就夫妻财产关系有关内容作出具体规定的法律制度，可分为分别财产制度和夫妻共有财产制。分别财产制度即夫妻所得财产分别归夫妻个人所有、个人管理，同时也不排斥双方对其中部分或全部分财产共同管理，或者作为夫妻一方的财产以约定形式由另一方管理的一种法律制度。夫妻共有财产制，是夫妻对所得财产归夫妻双方所有，由夫妻双方对该财产共同管理的法律制度。夫妻共有财产制是实现婚姻家庭生活的基本物质要求，夫妻共有财产制是夫妻财产制的主导制度。 
(1)、一方专用的生活用品。一方专用的生活用品是指供夫或妻一方个人生活专门使用的，具有明显的个人性质的生活用品，这些个人专用品一旦脱离专用人，往往就失去了应有的价值，如衣服、首饰、鞋帽等。在审判实践中，对一般个人专用的生活用品归个人的原则一直适用。在本法修改过程中，有专家提出价值较大的个人专用品作为个人财产不合理，应作为共同财产，但是条文对“一方专用的生活用品”，没有把“价值较大”的排除在外，因此，对个人一方专用的生活用品即使价值较大，仍应认定为个人特有财产。但是，在审判实践中，应该从严掌握，对于不是用于个人生活，而是用于价值收藏等价值较大的财产，就不能仅仅因为财产本身的男、女款式而认定为特有财产，如女方收藏的大量女式钻戒等。
(2)其他应当归一方的财产。对这个灵活规定，是除了上述规定的几种特有财产外，还可能会出现其他未列明但又确实应认定为特有财产的情况，它可以填补列举式立法与现实存在之间总会有距离的不足。
  特有财产制完全体现个人的价值，彻底保护个人的权利，尊重个人的意愿。适用特有财产制的效力时还应注意，特有财产所有人虽然对各自保留的特有财产享有管理、使用、收益、处分的权利以及权利不受他人干涉。但如果在夫妻共同生活中所支出的费用过大，用共同财产尚不足支付时，法律规定夫妻有互相扶养扶助的义务，夫妻必须用各自保留的特有财产支付夫妻共同生活中需要的费用。